【案情简介】：

原告：深圳市××物业管理有限公司

被告一：黄芳（卢荣的母亲）

被告二：卢荣

被告三：卢杭（卢荣的父亲）

第三人：深圳市××投资开发有限公司

    被告黄芳、卢荣于2003年8月6日与第三人深圳市××投资开发有限公司签定《深圳市房地产买卖合同（预售）》，购买第三人投资开发的某住宅区（裙楼）第一、二、三层（共三层）作商铺使用。2000年9月29日，深圳市××珠宝首饰有限公司成立，被告卢杭为该公司法定代表人。随后深圳市××珠宝首饰有限公司属下的一家国际珠宝交易中心于2004年11月24日成立，并于2004年4月15日以珠宝交易市场名义进入上述商场经营珠宝生意。2004年3月24日深圳市××珠宝首饰有限公司决定在珠宝市场成立中心物管部，负责该中心开业运营后的物业管理工作。另，两被告与第三人在购房合同中约定，买方所购商品房的物业管理由买卖双方另作约定。2003年8月10日第三人与原告签订《物业管理合同》，第三人委托原告对包括两被告所购上述房产在内的住宅区进行物业管理，合同期限自签订日起至业主委员会成立日止。而物业管理费住宅则按每月每平方米收取人民币3.2元，商业则按建筑面积每月每平方米8月，房屋本体维修基金按建筑面积每月每平方米收取人民币0.25元。

    原告向深圳市罗湖区人民法院起诉称被告自进场营业以来，拒绝交纳管理服务费和房屋本体维修费，多次催讨无果，请求法院判决两被告交纳以上费用和拖欠款项的滞纳金。

    被告辩称，原告对被告的房屋没有取得物业管理的依据且没有对被告的房屋进行管理，因此不存在拖欠物业管理费的问题。原告是2004年12月8日才取得物业管理资质证书，原告以前的管理行为是非法的。

    深圳市罗湖区人民法院认为根据原告提供的证据，原告是具备物业管理资质的物业管理公司，其受第三人的委托对住宅区进行物业管理是合法的。至于珠宝市场物管部是作为内设机构存在，其实施的是内部管理行为。虽然被告与第三人有约定物业管理由买卖双方另作约定，但是实际上双方并无对物业管理公司另行约定，被告作为房产的所有人应向原告支付相关的物业管理费及相应的滞纳金。因此法院最后判决被告应向原告深圳市××物业管理有限公司支付拖欠的物业管理费、房屋本体维修费和欠款的滞纳金。

【案后评析】

    从被告的抗辩来看，被告所持的理由主要是三点：一、原告不具有对房屋进行物业管理的主体资格，二、原告的管理没有约定依据，三、原告也没有进行事实上的管理。被告认为原告是2004年12月8日才取得物业管理资质证书，因此2004年以前原告的管理是非法的，这证明原告的管理没有法定依据。其次被告所购得物业及发展商与原告所签订的物业管理合同都约定业主委员会成立后可续聘或另选聘物业管理公司；且被告的物业一直由珠宝市场物管部来管理，这证明原告的管理是没有约定依据和没有进行事实上的管理。

    国晖律师作为原告及第三人的委托代理人，根据被告的诉讼思路，确定的诉讼思路是：直接针对被告所持的三点理由进行反驳。

    首先，被告称原告2004年以前的管理是非法的，我方提出原告在2004年以前有《临时资质证书》来反驳其观点。虽然原告2004年12月8日才取得物业管理资质证书，但是原告在2003年7月29日就已取得国家物业管理企业的《临时资质证书》，因此，2003年7月29日至2004年12月8日这段时间原告毫无疑问是具有相应的物业管理资格。

    其次，我方提出充足的理由来反驳被告提出的原告管理没有约定依据的观点。诚然，原告与第三人并没有约定住宅区的物业管理由被告深圳××物业管理有限公司负责，但是原告与第三人曾在签订的购房合同中约定：房地产移交后，在未由业主委员会聘请住宅管理机构之前交由开发商指定之物业管理公司（即原告）负责房地产的物业管理；业主委员会成立后可续聘或另选聘物业管理公司。买方所购商品房作商铺使用，物业管理由买卖双方另作约定。《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第二十六条第一款规定，住宅区入住两年内，开发建设单位自行或委托物业管理公司对住宅进行管理；第二款规定，在住宅区开始入住两年后业主委员会仍未成立的，由开发建设单位自行或委托物业管理管理公司继续管理。被告进场营业后，住宅区内并未成立业主委员会，开发商也未另外聘请物业管理公司来对小区进行管理，那么原告作为第三人（即开发商）指定的物业管理公司来对小区进行管理是理所当然的。另第三人与原告于2003年8月10日签订《物业管理合同》，约定由第三人委托原告对包括被告所购房产在内的住宅区进行物业管理，既然第三人和被告都没有另请物业管理公司，那么原告对小区进行管理是履行合同义务，且原告正是根据其与第三人签的合同来实行物业管理。原告与第三人和被告与第三人签订的合同是两份独立的合同，也就是说两份合同是分属两个不同的法律关系，被告与第三人的约定并不能影响原告与第三人的约定，也不能影响原告对第三人履行义务。因此被告提出原告的对小区的管理没有约定依据的理由是不成立的。

    最后，被告称其物业管理由珠宝市场物管部负责，原告没有对其物业进行事实上的管理。但实际上珠宝市场物管部只是商场的内设机构，其所谓的管理也只是内部管理，而原告所实行的物业管理与其相比截然不同。住宅区的公共部分的消防、配电、供水、楼道卫生、停车场、保安、绿化等管理服务并不是商场的内部管理机构可以提供的，而自从住户住进小区后，原告也对小区实行这一系列的管理，一直提供这一系列的服务。所以被告称原告没有进行事实上的管理没有任何事实依据。

    最终，法院采纳了国晖律师的意见，判决被告向原告深圳市××物业管理有限公司支付拖欠的管理费用及滞纳金。在此案中，国晖律师在对该被告抗辩理由进行研究的基础上，搜集了充足的证据直接将被告方提出的抗辩理由作为突破口，将其一一击破的同时能有力的论证我方的观点，从而取得了良好的诉讼效果。（注：人名均为化名）