【案由】商品房预约合同纠纷。
【案情简介】
原告廖某，男，xx年xx月x日生，汉族，住广东省……。
被告一东莞市xx房地产开发有限公司。
法定代表人：郑某，董事长。
被告二广东xx实业集团有限公司。
法定代表人郑某某，董事长。
2011年12月，原告与两被告签订了《xx认购书》。根据该认购书，由原告向两被告购买位于东莞市xx公馆xx号楼xx单元xx房。建筑面积为94平方米，成交总价为人民币844982元，其中定金3万元。认购方于认购书签订7日内，将买楼款844982元交付被告一，同时，携带签订《商品房买卖合同》的相关证件，到xx售楼中心签订《商品房买卖合同》。原告根据认购书约定支付的买楼款，被告一出具了收款收据。买楼款支付后，被告方并没有按照约定与原告签订《商品房买卖合同》。原告与2012年多次询问，对方均以“等我们通知吧”搪塞。2013年，原告向被告快递寄去《请尽快商谈签订<商品房买卖合同>催告函》，催促被告尽快与其签订《商品房买卖合同》，并办理《房地产权证书》。2014年1月原告再一次快递《催告函》要求对方给一个书面答复，但对方迟迟没有答复。
之后，原告委托国晖律师事务所律师去和被告商谈签订《商品房买卖合同》之事，对方让原告找中建三局或等待确权。
原告委托国晖律师事务所律师为代理人，以被告行为违反认购书（预约合同）构成违约，致使原告造成很大的经济压力为由，向东莞市第二人民法院提起诉讼。原告诉求解除双方签订的《xx认购书》，并返还买楼款951638元（包括买楼款844982元和利息106656元）。
【争议焦点】原告诉求与被告解除认购书及请求赔偿损失是否获得支持。
【处理结果】
法院对本案立案后，开庭之前，我方与被告方多次接触，就双方争议的焦点再进行商谈。后经原、被告协商一致，以被告返还买楼款844982元，并支付损失55018元，合计支付费原告90万元和解解决。
【相关规定】
《民法通则》第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”
《合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。被告的行为已经构成违约，应当承担违约责任。”
《合同法》第九十四条规定：“第三款当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方当事人可以要求解除合同。”
《合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”
《民事诉讼法》第五十条规定：“双方当事人可以自行和解。”第五十一条规定：“原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。”
【案件评析】
本案原被告签订商品房预购协议，协议约定2012年1月2日之前签合同，原告于2012年3月9日付清购房款，但是被告违反合同的义务一直不与原告签订商品房买卖合同，原告在两年内多次催告被告履行签订《商品房买卖合同》的义务，但是被告一直拖延履行，被告的行为违反合同约定的义务，构成违约。根据合同法的相关规定，签订合同的当事人如果一方不履行或者迟延履行主要债务，经对方当事人催告后在合理期限内仍未履行的，对方当事人可以要求解除合同。所以，此案中原告请求人民法院解除认购合同的主张是合理、合法的，人民法院应该予以支持。
最高人民法院给出的关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释就有关商品房认购、订购、预定的协议做了相关规定，规定如果这些协议书符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。此案中，原告按照预购书约定已经将商品房的所有价款付清，因此，可以视为原被告的商品房买卖合同已经生效。
被告与原告签订了商品房预购书，但是被告不根据预购书的约定履行自己的义务，被告的这种行为给原告造成了损失，原告可以要求被告在损失范围以及合同履行后所得利益范围之内予以赔偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》就此赔偿问题做了进一步规定商品房买卖合同没有按照约定交付房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。因此，原告不但可以要求被告返还买楼款本金人民币844982元，利息106656元共计人民币951638元，还可以向被告主张合理的赔偿。本案中，原告只要求被告返还买楼款人民币844982元，利息106656元共计人民币951638元，没有主张损害赔偿。（根据法律规定利息是参照中国人民银行规定的金融机构贷款利息的标准计算2012年中国人民银行的贷款利息是6.15）。原告的主张是合理、合法的，人民法院应该予以支持。
此案最后，经过双方当事人多次协商，原告与被告自愿达成了和解协议，被告返还买楼款844982元，并支付损失55018元，合计支付原告90万元和解解决。
【本案例根据国晖律师事务所（2014）YHMS0081档案编写】
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